Síndico, é possível penhorar imóvel com financiamento bancário por dívida de condomínio.

Um dos maiores dilemas enfrentados pelos síndicos de condomínios edilícios diz respeito às cobranças de taxas condominiais em atraso. Afinal, a administração financeira dos recursos para o pleno funcionamento da comunidade condominial depende diretamente do pagamento das despesas condominiais pelos proprietários.

Contudo, apesar dos esforços do síndico para recebimento dos débitos, não são raros os condôminos que, por possuírem imóveis financiados, o que impede a penhora do bem para sanar a dívida, simplesmente seguem usufruindo do conforto, segurança e comodidades das áreas comuns. Porém, a inadimplência acobertada pelo financiamento está com os dias contados.

Nesse artigo te conto como os tribunais têm priorizado o condomínio ao invés dos bancos na execução das cotas condominiais de imóveis financiados.

A briga entre os direitos do condomínio e do banco

A discussão sobre a preferência do banco ou do condomínio é antiga. Isso, porque, quando o imóvel é financiado, a garantia do pagamento do valor pelo mutuário é feita através da alienação fiduciária, que transfere a propriedade ao banco. Entretanto, o pagamento das cotas condominiais é obrigação proptem rem, que acompanham o bem independente de quem seja o dono, respondendo o imóvel pela dívida.

Assim, uma vez que a propriedade da unidade financiada é do banco, nossos tribunais entendiam que não seria possível a penhora do imóvel para quitar a dívida condominial, pois o banco não é responsável pela cota, não cabendo a responsabilização da instituição financeira por débito que não é de sua responsabilidade.

Porém, em recente decisão do STJ - REsp 2.059.278/SC - sobre o tema mudou tal entendimento. Por isso, síndico, busque uma advogada especializada em direito condominial agora e resolva os débitos do condomínio.

Prioridade do condomínio

Uma nova corrente tem ganhado força no Superior Tribunal de Justiça, a qual defende a possibilidade de penhora do imóvel para sanar as dívidas condominiais mesmo sendo o bem objeto de alienação fiduciária.

O Tribunal ressaltou o caráter propter rem da obrigação de pagamento das cotas, devendo o imóvel ser penhorado e vendido para pagamento do débito condominial. Assim, prevalece o interesse do condomínio, não afastando a responsabilidade da instituição financeira mesmo em caso de imóvel financiado.

Essa nova decisão entende que o imóvel dentro do financiamento é uma garantia para o cumprimento da obrigação de quitar o empréstimo, não estando o bem vinculado ao patrimônio do credor. O fato do imóvel ser objeto de alienação fiduciária não o libera de responder pelas obrigações que o acompanham, como é o caso das cotas condominiais em atraso.

Com o novo entendimento, o Tribunal prevê que, frente à obrigação de pagamento dos débitos condominiais, não pode o credor fiduciário e o condômino inadimplente, por conta da garantia do financiamento, se recusarem ao pagamento das cotas, onerando a coletividade do condomínio edilício.

Assim, os julgadores entendem que o banco deve ser intimado para quitar o débito da cota condominial para depois cobrar tais valores do mutuário ou levar o imóvel a leilão para quitar os débitos em questão.

Dessa forma, você, síndico, pode garantir maior efetividade no recebimento das cotas condominiais, ainda que o imóvel do condômino esteja garantindo um financiamento. Para isso, é essencial contar com uma advogada especialista na área imobiliária e condominial para que todas as etapas do procedimento ocorram atendendo aos requisitos da lei e concretizando o interesse comum do condomínio.

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