Como comprovar a exclusividade para receber a comissão de corretagem?

Corretores de imóveis, compradores e vendedores tem várias perguntas sobre o pagamento da comissão de corretagem, em especial, quando é levantada a questão da exclusividade. Neste texto vou esclarecer o que é a exclusividade, no contrato de corretagem, quando a comissão é devida e como proceder caso o cliente ou outro corretor a desrespeite.

O que é a exclusividade?

A chamada cláusula de exclusividade é uma obrigação incluída no contrato de corretagem, pelo cliente, a qual determina que o contratante se compromete a atribuir somente ao corretor contratado a responsabilidade pela venda do imóvel por um determinado período, sendo vedada a entrega do negócio a outro intermediador.

Neste período de tempo coberto pela cláusula específica, o corretor contratado fará jus ao recebimento da remuneração integral caso o negócio seja realizado mesmo sem sua participação, como, por exemplo, a conclusão da venda diretamente entre comprador e vendedor. É que o diz a legislação civil sobre o tema:

Art. 726. Código Civil: Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade

A cláusula de exclusividade é uma das exceções previstas em lei para a obrigação de resultado atribuída ao corretor, pois, independente de sua participação ou não na finalização do negócio, sua remuneração é devida. Isso ocorre porque, possuindo o contrato de corretagem tal dispositivo, o contratante deve realizar o pagamento dos serviços apresentação e oferta o imóvel no mercado.

E o que fazer caso o imóvel tenha sido vendido pela parte ou por outro corretor?

Sendo o imóvel negociado diretamente entre as partes ou por outro profissional durante o contrato de corretagem com exclusividade, o corretor prejudicado poderá propor ação de cobrança contra seu cliente para recebimento da comissão de corretagem devida.

Para o ingresso na justiça, além do contrato de corretagem por escrito, é importante que o corretor ou imobiliária contratados possuam documentada toda sua atuação, diligente e ativa, para promover a oferta e venda do imóvel ao longo do período delimitado. Com a finalidade para evitar que o contratante, réu na ação de cobrança, caracterize o serviço prestado como ocioso e inerte. Afinal, caso o cliente comprove a inércia do corretor, a comissão não será devida.

Porém, com a comprovação documental do zelo exercido pelo agente imobiliário com o imóvel a remuneração integral é devida. É o que tem entendido os tribunais ao julgarem casos envolvendo a comissão de corretagem e a cláusula de exclusividade:

Apelação. Ação de cobrança. Corretagem. Sentença de procedência, condenando o réu ao pagamento da comissão de corretagem (R$ 9.900,00). (...) Documentos que comprovam que a Autora não se mostrou inerte ou ociosa, providenciou a limpeza do terreno e apresentou proposta de um interessado ao réu. Irrelevante a atuação da autora na intermediação, realizada diretamente pelo réu com o comprador durante a vigência da exclusividade. Comissão devida. Aplicação do art. 726, segunda parte, do CC. TJSP - 1047517-35.2020.8.26.0114

Portanto, é indispensável ao corretor atuante em contratos de exclusividade máxima atenção aos documentos elaborados por si, principalmente, ao longo da prestação de serviços, comprovando sua atuação em relação a: visitas, oferta do imóvel aos interessados, melhoramentos do bem e orientações quanto à possíveis negociações.

Meu contrato tem clausula exclusividade, mas não tem um período estipulado para atuação. Tenho direito à cobrança?

Possuindo o contrato de corretagem a exclusividade e sem que haja um período para a sua vigência, caso seja o corretor dispensado pelo contratante, concretizada a negociação por intermédio de seus trabalhos, a comissão deve ser paga, como determinado pelo Código Civil:

Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida;

Assim, para a garantia de efetivação da cobrança da comissão em casos em que a exclusividade não é respeitada, as provas documentais que atestem a diligência e presteza nos serviços do corretor de imóveis são indispensáveis para cobrança judicial.

Em resumo, a segurança jurídica na relação entre cliente e agente imobiliário é pautada pela confecção de um contrato de prestação de serviços escrito, para resguardar deveres assumidos pelo contratante frente à tentativa de burlar o pagamento da comissão após a realização do negócio.

Além disso, contando o instrumento com cláusula de exclusividade, cabe ao corretor elaborar documentos que comprovem a toda sua atuação em favor da concretização do negócio para o cliente. Pois com a prova documental, havendo a necessidade de propositura de ação de cobrança, é inegável a mediação e prestação do serviço de maneira firme, ativa e atendendo aos deveres profissionais impostos pelo COFECI e CRECI.

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